Sadržaj stranice
- Šta tačno mora pisati u oglasu agencije za nekretnine?
- Kazne koje dolaze iz loše postavljenog oglasa
- Baza oglasa u kojoj je zakon ugrađen u formular
- Funkcije stranice agencije za nekretnine s cijenom
- Uvoz i izvoz oglasa: OLX i drugi portali
- Stranice naselja i lokalna pretraga za nekretnine
- Primjer: agencija s pet agenata u Mostaru
- Cijena i rok izrade stranice za agenciju za nekretnine
- Pitanja agencija za nekretnine o web stranici
Šta tačno mora pisati u oglasu agencije za nekretnine?
Oba entitetska zakona traže isti minimum: naziv posrednika, broj pod kojim je upisan u Registar posrednika, cijenu (osim ako je s prodavcem drugačije ugovoreno), lokaciju, površinu i strukturu nekretnine. Obaveza važi za oglase u medijima, na internetu i u poslovnom prostoru, dakle i na vašoj stranici.
| Pravilo | Federacija BiH | Republika Srpska |
|---|---|---|
| Propis | Zakon o posredovanju u prometu nekretnina (“Službene novine FBiH”, broj 75/21) | Zakon o posredovanju u prometu nepokretnosti (“Službeni glasnik RS”, broj 99/20) |
| Sadržaj oglasa | Član 21. stav 1.: tvrtka, broj iz Registra, cijena osim ako nije drugačije ugovoreno, lokacija, površina, struktura | Član 20. stav 1.: isti podaci |
| Oglas bez ugovora | Član 21. stav 2.: zabranjen bez ugovora o posredovanju ili potposredovanju | Član 20. stav 2.: zabranjen bez ugovora o posredovanju ili potposredovanju |
| Registar posrednika | Članovi 7. i 8.: vodi Federalno ministarstvo trgovine, javan je i objavljen na internet stranici Ministarstva | Član 9.: javan, vodi ga Ministarstvo i objavljuje na svojoj internet stranici |
| Ugovor o posredovanju | Član 15. stav 2.: pisani oblik, na određeno vrijeme | Član 21. stav 4.: pisani oblik, na određeno vrijeme; bez roka se smatra da traje godinu dana |
| Agent posredovanja | Član 12.: najmanje IV stepen stručne spreme i stručni ispit kod Privredne komore FBiH | Član 14.: najmanje četverogodišnja srednja škola i stručni ispit |
Izvori: usvojeni tekst zakona FBiH, Parlament FBiH i tekst zakona RS, neslužbena kopija. Za Brčko distrikt provjerite propise posebno. Ovo nije pravni savjet.
Kazne koje dolaze iz loše postavljenog oglasa
U FBiH oglašavanje suprotno članu 21. je prekršaj iz člana 31. stav 1. tačka h): pravno lice plaća 2.000 do 10.000 KM, posrednik fizičko lice 1.000 do 5.000 KM, a odgovorno lice u firmi 300 do 1.000 KM. Za posredovanje bez upisa u Registar kazna za pravno lice ide od 5.000 do 30.000 KM (član 30.).
Najčešći rizik na stranici agencije nije zlonamjeran. Oglas ostane objavljen nakon što je ugovor o posredovanju istekao, agent prekopira oglas bez broja iz Registra, ili se stan oglasi “po dogovoru” bez cijene, a da to nije ugovoreno s prodavcem. Sva tri slučaja može spriječiti dobro napravljena baza oglasa.
Baza oglasa u kojoj je zakon ugrađen u formular
Umjesto da se agent sjeti pravila, pravila stoje u formularu za unos. Oglas se ne može objaviti dok nisu popunjeni zakonski podaci, a sistem sam skida oglas kad istekne ugovor koji ga pokriva.
- Naziv i broj iz Registra upisuju se jednom u postavkama i automatski se prikazuju na svakom oglasu, u podnožju i u PDF ekspozeu.
- Polje “Ugovor o posredovanju” s brojem i datumom isteka obavezno je za objavu. Dan nakon isteka oglas prelazi u nacrt, a agent dobija mail sedam dana ranije.
- Cijena je obavezna, osim ako agent označi da je s nalogodavcem ugovoreno da se ne objavljuje; ta oznaka se bilježi uz oglas.
- Lokacija, površina i struktura su obavezna polja, a lokacija na mapi može biti približna kad prodavac ne želi tačnu adresu.
- Agent na oglasu bira se samo iz liste ljudi s položenim stručnim ispitom, koju vodi vlasnik agencije.
Funkcije stranice agencije za nekretnine s cijenom
| Funkcija | Zašto treba agenciji za nekretnine | Osnovni paket ili doplata |
|---|---|---|
| Baza oglasa sa zakonskim poljima | Svaki oglas ima podatke iz člana 21. ili 20. bez ručne provjere | Osnovni paket od 2.000 KM |
| Pretraga po gradu, naselju, cijeni i kvadraturi | Kupac filtrira kao na portalu, ali samo vaše nekretnine | Osnovni paket |
| Automatsko skidanje oglasa po isteku ugovora | Nema oglasa bez važećeg ugovora o posredovanju | Osnovni paket |
| Upit vezan za broj oglasa i agenta | Upit stiže zaduženom agentu, s brojem nekretnine | Osnovni paket |
| Profili agenata | Kupac zna s kim razgovara | Osnovni paket |
| Stranica “Opšti uslovi poslovanja” | Posrednik ih mora utvrditi (član 18. FBiH, član 32. RS); na stranici su dostupni prije ugovora | Osnovni paket |
| Feed prema oglasnim portalima | Jedan unos, objava na više mjesta, ako portal prima uvoz | Doplata, po portalu |
| Sačuvana pretraga i obavijest kupcu | Kupac dobija mail kad se pojavi stan koji traži | Doplata |
| Prikaz novogradnje po spratovima | Investitor pokazuje slobodne i prodate stanove | Doplata, po ponudi |
Uvoz i izvoz oglasa: OLX i drugi portali
Agencije oglase objavljuju na portalima poput OLX.ba i na vlastitoj stranici, i svaki oglas kucaju dva ili tri puta. Cilj je da stranica bude jedino mjesto unosa, a portali dobijaju oglas automatski, ako portal podržava uvoz preko XML feeda ili API-ja.
Koje formate pojedini portal prima i pod kojim uslovima, provjeravamo za svaki portal prije ponude, jer se to mijenja i zavisi od vrste naloga agencije. Gdje automatski izvoz nije moguć, stranica pravi tekst oglasa spreman za kopiranje, sa zakonskim podacima već uključenim. Kod prelaska sa starog sistema prenosimo postojeće oglase i fotografije, a ugovore bez datuma isteka označavamo za ručnu provjeru prije objave.
Stranice naselja i lokalna pretraga za nekretnine
Kupac rijetko kuca “agencija za nekretnine”, češće “stan Mostar Zapad” ili “kuća s okućnicom Čitluk”. Stranica svakog naselja s kratkim opisom, škole i prevoz, i trenutnim oglasima iz baze rangira za takve upite i ostaje korisna i kad se pojedinačni oglasi mijenjaju.
Svaki oglas dobija strukturirane podatke o nekretnini i agenciji, a prodate nekretnine prelaze u arhivu umjesto da vraćaju grešku 404. Google profil agencije i podatak o upisu u Registar u podnožju pomažu u lokalnoj pretrazi i pokazuju kupcu da radi s registrovanim posrednikom. Postavljanje opisujemo na stranici lokalni SEO.
Primjer: agencija s pet agenata u Mostaru
Primjer: agencija u Mostaru ima pet agenata i oko 150 aktivnih oglasa, koje svaki agent posebno unosi na stranicu i dva portala. Nova baza traži broj ugovora o posredovanju i datum isteka prije objave. Broj iz Registra posrednika stoji automatski na svakom oglasu i u PDF ekspozeu. Kad ugovor istekne, oglas prelazi u nacrt, a agent sedmicu ranije dobija podsjetnik da produži ugovor ili skine nekretninu. Na stranicama naselja Zapad, Centar i Bijeli Brijeg stoje trenutni oglasi i kratki opis, a kupci iz dijaspore mogu sačuvati pretragu i dobiti obavijest. Ovo je ilustrativni scenarij, a ne opis stvarnog klijenta.
Cijena i rok izrade stranice za agenciju za nekretnine
Stranica s bazom oglasa, zakonskim poljima, pretragom i profilima agenata kod iShop.ba košta od 2.000 KM bez PDV-a i gotova je za 4–6 sedmica. Feed prema portalima, sačuvane pretrage i prikaz novogradnje dodaju 2–4 sedmice i rade se po pisanoj ponudi. Mali posrednik s nekoliko oglasa može početi s prezentacionom stranicom od 1.000 KM.
- stranica s bazom oglasa i zakonskim poljima, bez PDV-a
- od 2.000 KM
- rok izrade osnovne verzije
- 4–6 sedmica
- za feed prema portalima ili prikaz novogradnje
- +2–4 sedmice
Šire o stranicama za investitore i agencije pišemo na stranici nekretnine, a kako nastaje cijena na stranici cijena izrade web stranice. Proces izrade je opisan na stranici izrada web stranica. Svaka kupoprodaja završava kod notara, pa pogledajte i kako radimo web stranicu za notara.
Pitanja agencija za nekretnine o web stranici
Moram li na svakom oglasu na stranici imati broj iz Registra posrednika?
Da. Član 21. zakona FBiH i član 20. zakona RS traže naziv posrednika i broj upisa u Registar u svakom oglasu, uključujući internet. Na našoj stranici se taj podatak prikazuje automatski. Ovo nije pravni savjet.
Smijem li oglasiti stan bez cijene?
Samo ako je s nalogodavcem ugovoreno da se cijena ne objavljuje. Inače je cijena obavezan podatak oglasa. Baza bilježi tu oznaku uz oglas.
Šta ako ugovor o posredovanju istekne, a oglas ostane na stranici?
Oglas bez ugovora je zabranjen, a u FBiH je oglašavanje suprotno članu 21. prekršaj s kaznom od 2.000 do 10.000 KM za pravno lice. Zato naša baza skida oglas sama po isteku ugovora.
Može li stranica slati oglase na OLX?
Ako portal prima uvoz preko XML feeda ili API-ja za vaš tip naloga, može. To provjeravamo za svaki portal prije ponude, a gdje nije moguće, stranica priprema tekst za kopiranje.
Trebaju li opšti uslovi poslovanja biti na stranici?
Zakon traži da ih istaknete u poslovnom prostoru. Objava na stranici nije izričito propisana, ali kupcu i prodavcu daje odgovore prije potpisa ugovora, pa je preporučujemo.
Mogu li agenti sami unositi oglase s telefona?
Mogu. Svaki agent ima nalog i vidi svoje oglase, a vlasnik agencije vidi sve. Fotografije se učitavaju direktno s telefona, sa razgledanja.
Mogu li preko stranice naplatiti dio provizije unaprijed?
U FBiH član 27. stav 3. zakona kaže da posrednik ne može tražiti djelomično plaćanje posredničke naknade prije zaključenja ugovora, odnosno predugovora. Zato online uplatu provizije unaprijed ne postavljamo. Fakturu i fiskalni račun za izvršenu uslugu izdajete po članu 27. stav 7.
Koliko košta web stranica za agenciju za nekretnine?
Od 2.000 KM bez PDV-a za stranicu s bazom oglasa, s rokom 4–6 sedmica. Feed prema portalima i prikaz novogradnje rade se po ponudi. Konačan iznos potvrđujemo pisanom ponudom nakon besplatne konsultacije.