Sadržaj stranice
- Šta gost provjerava prije nego pošalje upit za apartman
- Naknade Airbnba i Bookinga: kako apartman vraća dio gostiju na svoj kanal
- Rješenje općine, kategorija i knjiga gostiju: papiri koje stranica mora pratiti
- Kalendar, avans i kućni red: funkcije za jedan do deset apartmana
- Kako apartman u Sarajevu, Mostaru ili na Jahorini dolazi na Google
- Primjer: tri apartmana na Jahorini
- Od 1.000 KM: šta dobija vlasnik apartmana i koliko čeka
- Pitanja vlasnika apartmana
Šta gost provjerava prije nego pošalje upit za apartman
Gost apartmana traži odgovor na četiri pitanja: je li slobodno, koliko košta za njegove datume, kako izgleda baš ta jedinica i kako će ući ako stigne u ponoć. Stranica koja na sva četiri odgovara na prvom ekranu mobitela dobija upit. Ona koja traži da gost piše e-mail da bi saznao cijenu, gubi ga.
Privatni smještaj prodaje se drugačije od hotela. Nema recepcije, pa gost mora unaprijed znati gdje parkira, kako preuzima ključ i ko mu se javlja ako nestane struje. Ta pitanja vlasnici apartmana u Sarajevu, Mostaru i Trebinju inače dobijaju porukama, jedno po jedno. Stranica “Dolazak i ključevi” s fotografijom ulaza, kodom sefa za ključ koji se šalje tek nakon uplate i mapom parkinga zamjenjuje desetine poruka po sezoni.
Svaki apartman treba vlastitu stranicu, a ne zajedničku galeriju. Kvadratura, broj i vrsta kreveta, sprat i lift, klima, perilica, kuhinja, pogled. Gost koji putuje s djecom ili starijim roditeljima pretražuje baš te detalje, a fotografija stepeništa bez lifta spriječi lošu recenziju prije nego nastane.
Naknade Airbnba i Bookinga: kako apartman vraća dio gostiju na svoj kanal
Portali za kratkoročni najam naplaćuju naknadu na svaku rezervaciju, a za Booking su javno dostupni primjeri 15 do 18 %. Na 6.000 KM noćenja godišnje to je 900 do 1.080 KM. Vlastita stranica ne zamjenjuje portale, ali gost koji se vraća svake godine ne mora plaćati posrednika ni vi s njim.
Booking ne objavljuje jedinstvenu stopu. Javni primjer je franšizni dokument lanca Best Western iz 2025. s 15 % kao standardom i 18 % u programu veće vidljivosti (izvod iz dokumenta). Airbnb je prema pregledima partnerskih softvera tokom 2025. prelazio s modela u kojem domaćin plaća oko 3 %, a gost posebnu naknadu, na model u kojem domaćin plaća jednu naknadu od 15,5 % (Hostaway). Koji model važi za vaš oglas vidite u postavkama naknada na svom Airbnb računu.
Kako se gosti prebacuju na direktan kanal, bez kršenja pravila portala:
- u apartmanu ostavite karticu s adresom stranice i QR kodom, uz popust ili poklon za sljedeći direktni boravak;
- gostima koji su rezervisali direktno i dali pristanak pošaljite jedan e-mail prije sezone, a ne mjesečni bilten;
- Google profil apartmana vodite do vlastite stranice, jer gost koji traži ime objekta na Googleu treba naći vas, a ne oglas;
- u porukama preko portala ne šaljite linkove na vlastitu stranicu, jer to pravila portala obično zabranjuju.
Rješenje općine, kategorija i knjiga gostiju: papiri koje stranica mora pratiti
Privatni smještaj u FBiH smije pružati fizičko lice s najviše 10 soba ili 20 kreveta, uz rješenje općine. Mora istaknuti cijene i boravišnu taksu i voditi knjigu gostiju. Stranica treba pokazivati kategoriju iz rješenja, tačnu cijenu s taksom i tražiti od gosta samo podatke koji vam stvarno trebaju.
Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti FBiH (“Službene novine FBiH”, broj 32/09) uređuje smještaj u domaćinstvu u članovima 41. do 48. (tekst zakona, Paragraf):
- član 41. dozvoljava iznajmljivanje soba, apartmana i kuća za odmor ako vlasnik ima do 10 soba ili 20 kreveta;
- član 43. traži da vidno istaknete cijene usluga i iznos boravišne takse i da vodite knjigu gostiju;
- član 45. propisuje da za ove usluge pribavite rješenje nadležnog organa, a član 48. da se odobrene usluge upisuju u upisnik.
U Republici Srpskoj Zakon o ugostiteljstvu (“Službeni glasnik RS”, br. 45/17 i 1/24) predviđa da apartmane, kuće za odmor i sobe za iznajmljivanje kategorizuje organ jedinice lokalne samouprave, koji izdaje i standardnu ploču s oznakom kategorije (Paragraf, februar 2024). Od 1. januara 2026. ugostitelji koji pružaju smještaj registruju se u Centralni informacioni sistem u ugostiteljstvu, koji vodi evidenciju objekata, gostiju i boravišne takse (Paragraf, januar 2026).
Za strane goste važi i Zakon o strancima BiH (“Službeni glasnik BiH”, br. 88/15, 34/21 i 63/23): član 103. obavezuje i fizička lica koja pružaju smještaj da boravište stranca prijave najkasnije 12 sati od pružanja usluge (tekst zakona). Boravišna taksa za domaćinstva može biti i godišnji paušal: u Kantonu Sarajevo je za 2025. određena na 50 KM po krevetu, odnosno smještajnoj jedinici godišnje (Paragraf). Ako plaćate paušal, na stranici to napišite, da gost ne očekuje taksu na licu mjesta. Ovo nije pravni savjet; iznos i obaveze provjerite s općinom ili turističkom zajednicom.
Kalendar, avans i kućni red: funkcije za jedan do deset apartmana
Za privatni smještaj osnovni paket od 1.000 KM pokriva stranicu po jedinici, iCal kalendar s portalima, upit s izračunom cijene i dva jezika. Online plaćanje avansa karticom i treći jezik su doplata. Kad vlasnik ima više od pet jedinica ili želi automatske poruke gostima, prelazi u business stranicu od 2.000 KM.
| Funkcija | Zašto je apartmanu potrebna | Osnovni paket ili doplata |
|---|---|---|
| iCal sinhronizacija s Airbnbom i Bookingom | Termin prodat na portalu zatvara se na stranici i obrnuto | Osnovni paket |
| Izračun cijene za datume, s taksom i čišćenjem | Gost vidi ukupni iznos bez razmjene poruka | Osnovni paket |
| Stranica po apartmanu s tlocrtom ili listom kreveta | Porodice i grupe biraju po rasporedu spavanja | Osnovni paket |
| Stranica “Dolazak i ključevi” | Samostalna prijava bez recepcije, manje poruka u ponoć | Osnovni paket |
| Kućni red i pravila otkazivanja | Jasna pravila štite vas u sporu i smanjuju loše recenzije | Osnovni paket |
| Avans karticom (Monri, WSPay) | Manje otkazivanja u zadnji čas | Doplata, uz ugovor s bankom |
| Treći jezik (njemački, arapski ili turski) | Dijaspora i gosti iz Zaljeva traže na svom jeziku | Doplata po jeziku |
| Automatske poruke prije dolaska | Upute i kod sefa stižu gostu dan prije, bez vašeg ručnog rada | Business stranica od 2.000 KM |
iCal se osvježava periodično, ne trenutno. Za dva do pet apartmana to je u praksi dovoljno ako portali i stranica čitaju kalendar često. Ako imate više jedinica i u sezoni vam se kalendar puni u nekoliko sati, razmislite o channel manageru. Razliku detaljnije opisujemo na stranici web stranica za hotel.
Kako apartman u Sarajevu, Mostaru ili na Jahorini dolazi na Google
Apartman se na Googleu bori s portalima, pa ne pobjeđuje na upitu “apartmani Mostar”. Pobjeđuje na užim upitima: “apartman s parkingom blizu Starog mosta”, “ski apartman Jahorina za 6 osoba”, “apartment Sarajevo old town balcony”. Za njih trebaju tekst po jedinici, Google profil i stranica okoline.
- Google Business Profile sa stvarnim fotografijama, tačnom lokacijom i linkom na vašu stranicu. Za objekte s nekoliko jedinica to je najbrži izvor direktnih upita. Pomoć oko profila i lokalne pretrage nudimo kroz lokalni SEO.
- Stranica okoline: udaljenost pješice do znamenitosti, najbliža prodavnica, prevoz s aerodroma, zimski uslovi na putu. Takav tekst Google rado prikazuje, a gost ga čita prije odluke.
- Engleski kao minimum, napisan za upite stranaca, a ne mašinski preveden. Njemački dodajte ako vam dolazi dijaspora.
Primjer: tri apartmana na Jahorini
Primjer: ilustrativni scenarij, ne stvarni klijent. Vlasnik tri apartmana na Jahorini puni zimu preko dva portala, a ljeto ostaje skoro prazno. Svake zime ga isti gosti iz Beograda i Sarajeva pitaju porukom može li direktno, a on nema gdje da ih uputi.
Stranica dobija tri jedinice s rasporedom kreveta, iCal kalendar povezan s oba portala i izračun cijene s taksom i završnim čišćenjem. Stranica “Dolazak zimi” objašnjava lance za snijeg, parking i preuzimanje ključa. Za ljeto vlasnik dodaje tekst o planinarskim stazama i biciklu, s cijenom za sedmični boravak. Gosti iz prethodne zime koji su dali pristanak dobijaju u oktobru jedan e-mail s ponudom za direktnu rezervaciju. Vlasnik na kraju sezone poredi rezervacije po kanalima i sam odlučuje da li mu treba avans karticom.
Od 1.000 KM: šta dobija vlasnik apartmana i koliko čeka
Prezentaciona stranica za jedan do pet apartmana s iCal kalendarom, izračunom cijene i dva jezika kod iShop.ba kreće od 1.000 KM bez PDV-a i gotova je za dvije do četiri sedmice. S online plaćanjem, više jedinica i automatskim porukama gostima prelazi u business stranicu od 2.000 KM.
- 1–5 apartmana, kalendar i upit
- od 1.000 KM
- plaćanje karticom i automatske poruke
- od 2.000 KM
- do objave prezentacione stranice
- 2–4 sedmice
- mjesečno održavanje, po želji
- od 150 KM
Konačnu cijenu potvrđujemo pisanom ponudom nakon besplatne konsultacije. Šta ulazi u koji paket, vidite na stranici cijena izrade web stranice. Širi pregled za hotele, apartmane i agencije je na stranici turizam, a proces izrade na stranici izrada web stranica.
Pitanja vlasnika apartmana
Mogu li imati stranicu ako izdajem samo jedan apartman?
Možete, i tada je stranica najjednostavnija: jedna jedinica, kalendar, cijena i upit. Za jedan apartman ponekad je dovoljna i landing stranica od 600 KM, ako ne trebate više jezika.
Hoće li se kalendar na stranici slagati s Airbnbom?
Hoće, preko iCal veze koju nude i Airbnb i Booking. Veza se osvježava periodično, pa za veći broj jedinica s brzom popunjenošću preporučujemo channel manager.
Treba li mi rješenje općine da bih imao web stranicu?
Rješenje vam treba za pružanje usluge smještaja, a ne za stranicu. U FBiH ga po članu 45. Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti izdaje nadležni organ, a u RS kategoriju dodjeljuje jedinica lokalne samouprave. Na stranici navodite kategoriju koju ste dobili.
Kako da gost zna koliko je boravišna taksa?
Prikažite je kao posebnu stavku u izračunu cijene ili napišite da je uključena, ako plaćate godišnji paušal. Iznos se određuje po kantonu ili općini i mijenja se, pa ga provjerite prije svake sezone.
Smijem li gostima s portala ponuditi direktnu rezervaciju?
Pravila portala obično zabranjuju slanje linkova u porukama preko platforme. Kartica u apartmanu i Google profil su način da gost sam nađe vašu stranicu za sljedeći put.
Mogu li sam mijenjati cijene po sezoni?
Možete. Sezonske cijene, minimalan broj noći i praznične termine uređujete iz panela na telefonu, bez programiranja.
Koje podatke smijem tražiti od gosta pri rezervaciji?
Za rezervaciju su dovoljni ime, kontakt, datumi i broj osoba. Zakon o zaštiti ličnih podataka (“Službeni glasnik BiH”, broj 12/25) traži da prikupljate samo ono što vam treba, a podatke iz dokumenta za prijavu stranca uzimate pri dolasku. Ovo nije pravni savjet.